Predstavte si mladú rodinu, ktorá už niekoľko rokov sníva o vlastnom dome. Má stabilný príjem, pravidelne platí nájom, dokáže hospodáriť so svojimi peniazmi a vie si predstaviť aj mesačnú splátku hypotéky. Napriek tomu jej v ceste k vysnívanému bývaniu stojí jedna veľká prekážka – vlastné úspory.

Práve tento problém dnes riešia tisíce mladých ľudí na Slovensku. Ceny nehnuteľností za posledné roky výrazne vzrástli a našetriť desaťtisíce eur popri platení nájmu a bežných životných nákladov nie je vôbec jednoduché.

Od 1. januára 2027 by sa však cesta k prvému vlastnému bývaniu mohla pre mnohých výrazne zjednodušiť.

Národná banka Slovenska schválila nové pravidlá, ktoré mladým ľuďom do 35 rokov umožnia získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Doterajší štandardný limit bol 80 % a vyššie financovanie bolo možné získať len prostredníctvom bankovej výnimky.

Na prvý pohľad ide o rozdiel desiatich percentuálnych bodov. V skutočnosti však môže rozhodovať o tom, či mladá rodina začne stavať svoj dom už v najbližších rokoch, alebo bude musieť svoj sen opäť odložiť.

Keď o vlastnom bývaní rozhodujú úspory

Skúsme si predstaviť konkrétny príklad.

Mladí manželia plánujú výstavbu rodinného domu v hodnote 250 000 eur. Obaja pracujú, majú pravidelný príjem a banka im dokáže schváliť potrebnú výšku mesačnej splátky. Podľa súčasných štandardných pravidiel však potrebujú vlastné zdroje vo výške 50 000 eur. A práve tu sa ich plán často zastaví.

Od januára 2027 by pri splnení nových podmienok mohlo stačiť 25 000 eur.

Rozdiel 25 000 eur môže pre mladú rodinu znamenať niekoľko rokov sporenia. A niekedy aj rozdiel medzi bývaním v prenajatom byte a vlastným rodinným domom.

Podobne je to aj pri ďalších hodnotách nehnuteľností:

Nové pravidlá teda neriešia všetky problémy dostupnosti bývania. Pomáhajú však prekonať jednu z najväčších prekážok – potrebu vysokého počiatočného kapitálu.

Kto bude môcť využiť 90 % hypotéku?

Nie každý mladý človek automaticky získa hypotéku vo výške 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Podľa schválených pravidiel bude potrebné splniť niekoľko základných podmienok:

• Žiadateľ musí mať v čase podania žiadosti najviac 35 rokov.
• Žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť na Slovensku rezidenčnú nehnuteľnosť.
• Úver musí byť určený na kúpu alebo výstavbu bývania.

Práve posledná podmienka je veľmi dôležitá pre mladých ľudí, ktorí nechcú kupovať hotový byt, ale túžia po vlastnom rodinnom dome.

Dobrou správou je, že vlastníctvo stavebného pozemku nepredstavuje prekážku. Ak ste napríklad dostali pozemok od rodičov alebo ste si ho už v minulosti kúpili, stále môžete spĺňať podmienky na vyššie financovanie.

Pri posudzovaní vlastníctva sa zohľadňujú aj spoluvlastnícke podiely. Podiel na rezidenčnej nehnuteľnosti vo výške aspoň jednej polovice sa už započítava, menší podiel nemusí byť prekážkou. Preto je vhodné ešte pred podaním žiadosti preveriť všetky vlastnícke vzťahy vrátane nehnuteľností nadobudnutých dedením.

Vlastný pozemok môže byť veľkou výhodou

Pri výstavbe rodinného domu má vlastný stavebný pozemok mimoriadny význam.

Predstavte si, že rodičia darujú mladým manželom pozemok, na ktorom chcú postaviť svoj prvý domov. Takáto pomoc môže výrazne zjednodušiť celé financovanie. Pozemok sa totiž nepovažuje za rezidenčnú nehnuteľnosť, ktorá by mladých žiadateľov automaticky vylúčila z možnosti získať 90 % hypotéku.

Navyše, ak je pozemok možné použiť ako súčasť zabezpečenia úveru, jeho hodnota môže zohrávať dôležitú úlohu pri financovaní výstavby. Pre mladé rodiny, ktoré už pozemok vlastnia, tak môže byť rok 2027 zaujímavou príležitosťou začať realizovať svoje plány.

Pozor, 90 % hypotéka nie je automatická

Tu je potrebné pripomenúť jednu dôležitú vec: nové pravidlá určujú maximálnu možnú výšku financovania, nie automatický nárok na hypotéku. Banka bude aj naďalej posudzovať príjem žiadateľov, ich existujúce záväzky, schopnosť splácať úver a hodnotu financovanej nehnuteľnosti. Zostáva zachovaný aj limit, podľa ktorého splátky všetkých úverov spravidla nesmú presiahnuť 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima.

Pri vybraných mladých žiadateľoch sa zároveň rozširuje priestor na výnimku pri celkovej zadlženosti až na desaťnásobok ročného príjmu, ak spĺňajú stanovené podmienky.

V praxi to znamená, že rodina s dostatočným príjmom, ktorej doteraz chýbali predovšetkým úspory, môže mať po novom výrazne jednoduchšiu cestu k hypotéke. Naopak, ak príjem domácnosti nepostačuje na požadovanú výšku úveru, samotné zvýšenie limitu z 80 % na 90 % situáciu nevyrieši.

A čo ľudia, ktorí už vlastné bývanie majú?

Zatiaľ čo mladým ľuďom pri prvom bývaní sa pravidlá uvoľňujú, pri ďalších nehnuteľnostiach prichádza postupné sprísňovanie. Pre väčšinu ostatných žiadateľov zostáva základný limit financovania na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Možnosť získať vyššie financovanie prostredníctvom výnimky zostáva zachovaná, ale banky budú mať na tieto výnimky postupne menší priestor.

V prvom polroku 2027 bude možné poskytnúť výnimky pri 20 % nových úverov, v druhom polroku pri 10 % a od roku 2028 už len pri 7 %. Od 1. júla 2027 navyše začne platiť prísnejší limit pre žiadateľov, ktorí spoločne vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností. Pri financovaní ďalšej nehnuteľnosti bude maximálna výška úveru spravidla 70 % jej hodnoty.

Toto opatrenie sa môže dotknúť nielen investorov, ale aj rodín, ktoré napríklad vlastnia byt, zdedili dom po rodičoch a plánujú výstavbu nového rodinného domu.

Aj preto bude čoraz dôležitejšie správne načasovanie predaja pôvodnej nehnuteľnosti, kúpy pozemku a financovania novej výstavby.

Chcete stavať v roku 2027? Pripravovať sa môžete už dnes

Ak plánujete vlastný rodinný dom, určite by som neodporúčal čakať so všetkým až na január. Výstavba domu je proces, ktorý si vyžaduje čas. Od výberu vhodného pozemku cez projektovú dokumentáciu a povoľovanie stavby až po zabezpečenie financovania môže uplynúť niekoľko mesiacov. Preto odporúčam čo najskôr zvážiť vhodný spôsob výstavby.

Spoločnosť Ekonomické stavby vám bezplatne zabezpečí celý proces prípravy. Môžete si vybrať vhodný rodinný dom, pripraviť predbežný rozpočet a získať stavebné povolenie. Budete tak včas pripravení na schválenie hypotéky a výstavbu svojho nového domu.

Vlastný dom nie je len otázkou peňazí

Keď sa rozprávame o hypotékach, väčšinou hovoríme o úrokových sadzbách, mesačných splátkach, percentách a bankových podmienkach.

Za každou hypotékou je však oveľa viac.

Je za ňou predstava prvého spoločného bývania, vlastnej záhrady, detskej izby či terasy, na ktorej si raz budete vychutnávať rannú kávu.

Je za ňou túžba vytvoriť miesto, ktoré bude skutočne vaše.

A práve preto považujem každú zmenu, ktorá môže mladým rodinám uľahčiť cestu k vlastnému bývaniu, za dôležitú. Nové pravidlá hypoték od januára 2027 určite nevyriešia všetky problémy dostupnosti bývania na Slovensku. Môžu však pomôcť mnohým mladým ľuďom, ktorí majú dostatočný príjem a chuť budovať vlastnú budúcnosť, no doteraz im chýbala potrebná výška úspor.

Možno práve rok 2027 bude pre mnohé mladé rodiny rokom, keď sa ich sen o vlastnom dome začne meniť na skutočnosť.

A na takýto krok sa oplatí pripraviť včas.